Вопросы по ипотеке

Изменяется ли процентная ставка на протяжении всего срока кредитования?

Ответ:

Только если такая возможность предусмотрена договором. Большинство коммерческих банков не предусматривают возможность изменения процентной ставки, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Возможно ли досрочное погашение и его порядок?

Ответ:

Безусловно, если заемщик хочет (а главное, имеет возможность) досрочно расплатиться по кредиту, никто ему в этом помешать не имеет права. Однако условия досрочного погашения ипотечных кредитов у банков существенно отличаются. Как правило, досрочная выплата становится возможной лишь по истечении 6—9 месяцев (иногда также встречается трехмесячное ограничение либо трехгодичная отсрочка). Этот срок в обязательном порядке указывается в любом договоре предоставления банками ипотечного кредита. Некоторые банки разрешают досрочное погашения с первого месяца кредитования, однако со штрафными санкциями.

Если как таковых штрафных санкций не предусмотрено, то могут быть ограничены, например, объемы досрочных выплат (в различных ипотечных программах от 10 тыс. до 60 тыс. рублей). Если в договоре нет ограничений прав заемщика по досрочной выплате кредита, то погасить раньше времени можно только основной долг плюс проценты, которые рассчитываются исходя из фактического срока пользования кредитом.

Что будет, если заемщик не сможет платить по договору?

Ответ:

Если заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с желанием реализации заложенной квартиры, то в счет уплаты задолженности по кредиту банк реализует его квартиру с торгов.

После вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов в дело включаются судебные приставы-исполнители, которые описывают имущество, находящееся в квартире, выселяют заемщика, и квартира поступает на реализацию с торгов. Во время этого процесса заемщик может добровольно вывезти вещи, а также сам участвовать в аукционе. Прежде чем начинается аукцион по продаже квартиры, обозначается ее стартовая стоимость и публикуется объявление о проведении аукциона в открытой прессе. Победивший на аукционе станет собственником квартиры только после государственной регистрации перехода права собственности, оплаты кредита и издержек банку и, если будет необходимо, разницу бывшему собственнику квартиры.

Конечно, на практике все это довольно непросто: сложно выписать зарегистрированных людей, если квартира является единственным местом проживания заемщика. Но все эти моменты уже будет рассматривать суд до вынесения решения. Полученная в результате реализации недвижимости с торгов сумма, делится на две части. Одна часть переводится банку, вторая, оставшаяся после произведенных банку выплат, передается заемщику.

Размер расходов, связанных с получением кредита.

Ответ:

В зависимости от банка–кредитора возможны следующие расходы:

• расходы на страхование ипотеки (от 0,8% до 1,5% от суммы кредита в год);
• плата за услуги независимого оценщика (от 1200 до 4000 руб.);
• сборы и комиссии банка за открытие и обслуживание ссудного счета (может быть фиксированной от 5000 до 10000 рублей или в процентах от суммы кредита от 0,8 до 2%);
• аренда банковской ячейки (если потребуется, около 1200 рублей);
• комиссия за нотариальное удостоверение кредитного договора, при необходимости (по тарифным ставкам в соответствии с законом «О нотариате»).

Если появились кредитные программы с меньшими процентными ставками возможно ли перекредитоваться в других банках?

Ответ:

Перекредитование (рефинансирование) — это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В современных условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.

Можно избежать существенной части расходов, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит (в том случае, если банк предлагает такие услуги). Если осуществить рефинансирование в банке, выдавшим кредит не удастся, то можно перекредитоваться в другом банке.

В целом, схема рефинансирования выглядит следующим образом. Новый банк гасит вашу задолженность, оформляет вам кредит под более низкие проценты и одновременно забирает в залог квартиру. То есть жилье в любом случае остается не совсем вашим, но в платить по кредиту вы будете значительно меньше.

Можно ли продать квартиру, если она находится в залоге у банка?

Ответ:

Продать квартиру без согласия банка невозможно, так как до полного исполнения кредитного договора, квартира будет находиться под залогом у банка.

Продажа квартиры возможна только с предварительного согласия банка. Возможно несколько случаев:

• заемщик не хочет (не может) выплачивать далее кредит. В этом случае, квартира продается, из суммы вырученной от ее продажи погашается ипотечный кредит, а на оставшуюся часть денег, заемщик приобретает для себя новую квартиру (меньшей площади, например, или в другом районе);
• заемщик приобрел с помощью ипотечного кредита, например, двухкомнатную квартиру, взяв кредит сроком на десять лет и исправно его выплачивал, но лет через пять, понял, что ему нужна квартира б́ольшая, например, трехкомнатная. В данном случае, его квартира также может быть продана, вырученные средства идут на погашение кредита, а оставшаяся часть — на первый взнос при покупке новой — большей квартиры, по новому кредитному договору. Вся процедура продажи происходит при участии банка.

Что произойдет, если банк, выдавший кредит, будет признан банкротом?

Ответ:

Ваши обязательства по уплате кредита перейдут к другому банку без изменений условий кредитного договора.

В каких случаях банк может досрочно расторгнуть кредитный договор?

Ответ:

Случаи досрочного расторжения указываются в кредитном договоре. Банк вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в следующих случаях:

• при не целевом использовании заемщиком предоставленного кредитором кредита;
• при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней;
• при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных кредитным договором, договором купли-продажи квартиры, договорами страхования;
• при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;
• в случае полной или частичной утраты или повреждения предмета залога;
• при грубом нарушении заемщиком и/или собственниками квартиры правил пользования квартирой, её содержания и ремонта, обязанностей принимать меры по сохранности квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения квартиры;
• при необоснованном отказе кредитору в проверке заложенного имущества и состава лиц, проживающих в жилой недвижимости — предмете ипотеки;
• при обнаружении не заявленных обременений на квартиру;
• при невыполнении обязанностей по уплате установленных законодательством налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, если, по мнению кредитора, такие неплатежи могут привести к обращению взыскания на предмет ипотеки со стороны третьих лиц;
• при невыполнении обязательств по страхованию;
• в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Варианты погашения ипотечного кредита.

Ответ:

Существует два варианта погашения ипотечного кредита.

В первом случае кредит гасится равными ежемесячными долями, а процент по нему исчисляется от остатка невыплаченной суммы. Это означает, что каждый месяц сумма платежа немножко уменьшается.

Второй вариант — так называемая аннуитетная схема. Рассчитывается полная сумма платежей за весь период использования кредита, предусмотренный договором, и делится на количество месяцев в этом периоде. В этом случае сумма ежемесячного платежа всегда постоянная.

С точки зрения общей выплачиваемой суммы эти схемы одинаковы. В настоящее время большинство банков г. Самара использует ануитентную схему погашения ипотечного кредита.

Могут ли дети выступать собственниками приобретаемого на кредитные средства жилого помещения?

Ответ:

Да, некоторые банки предусматривают ипотечные программы по наделению правом собственности детей. Это возможно в том случае, если семья улучшает жилищные условия и в том объекте, которым они владели ранее, дети имели долю. При совершении ипотечной сделки необходимо наличие согласия органов опеки и попечительства на продажу и приобретение нового объекта недвижимости с последующим залогом.

Каким образом будет поделена квартира, приобретенная на кредитные средства, между супругами в случае развода?

Ответ:

Если на момент раздела имущества у супругов были общие долги, то они распределяются между ними пропорционально присужденным им долям. К общим долгам супругов относятся такие обязательства, которые возникли по их обоюдному желанию и (или) направлены на удовлетворение нужд семьи. Так, оба супруга могут являться стороной в договоре займа (ипотеки), по которому полученные деньги использованы на приобретение квартиры для семьи. Однако, если стороной в договоре займа является один из супругов, но на денежные средства, полученные по этому договору, для семьи приобретена квартира, то обязательства по договору займа являются общими обязательствами супругов. Поэтому в случае раздела обремененного имущества к супругу к которому переходят права на имущество переходят и обязанности (если иное не оговорено соглашением между супругами или брачным договором).

Кто может быть поручителем?

Ответ:

Банку-кредитору необходимо иметь о поручителях такой же объем информации, как и о заемщике. Так же, как и заемщик, поручитель должен быть до пенсионного возраста, иметь стабильный (более полугода на последнем месте работы) заработок, подтвержденный документально, не привлекаться к ответственности за финансовые преступления, иметь постоянную регистрацию на территории России и т. д. Особые условия применяются к поручителям — аффилированным лицам компаний (учредителям, генеральным или финансовым директорам и пр.), частным предпринимателям, гражданам, чей возраст приближается к пенсионному.

Банки обычно положительно относятся к поручителям-родственникам. Ведь если у вас возникнут финансовые трудности, то близкие люди в первую очередь позаботятся о том, чтобы платежи не задерживались.

Зачем нужен Созаемщик? Кто может выступать Созаемщиком по ипотечному договору?

Ответ:

Созаемщик бывает нужным и самому клиенту, и банку. Как правило, созаемщиками выступают супруги, и в этом случае банком рассматривается их совокупный доход. Выгода для клиента от появления созаемщика очевидна: чем лучше материальное положение кандидата, тем больший кредит он может получить. Как правило, в этом случае доходы обоих супругов плюсуются, и исходя из этой суммы банк принимает решение о размере кредита.

Оформление супруга в качестве созаемщика — обязательное требование. В соответствии с законодательством РФ приобретаемая квартира является совместно нажитым имуществом, следовательно, оба супруга должны отвечать по кредитному договору. Если же супруги приняли решение о том, что в случае развода купленная в кредит квартира будет принадлежать лишь одному из них (то есть заемщику) или же их доли в собственности будут неравными, в банк необходимо предоставить копию брачного договора, где материальные аспекты развода будут подробно прописаны.

Некоторые банки допускают в качестве созаемщиков близких родственников и даже знакомых и друзей. В таком случае будет учитываться совокупный доход всех созаемщиков. Однако, общее число созаемщиков не должно превышать пяти человек.

Возможные схемы расчетов с продавцом.

Ответ:

Сама система расчетов при ипотеке определяется банком. Обычно допускаются, как безналичные платежи, в том числе аккредитивы, так и наличные — через банковскую ячейку.

Один из способов расчетов за квартиру — это расчеты через банковскую ячейку. Закладка денег в банковскую ячейку происходит в банковском депозитарии. В договоре о хранении денег указываются лица, в присутствии которых ячейка может быть вскрыта. Ячейка может быть вскрыта только при одновременном присутствии лиц указанных в договоре. При выдаче денег должны быть представлены оригинал договора об аренде банковской ячейки и ключ. Самостоятельно выбрать депозитарий Вы не сможете, его определяет банк.

Другой, наиболее часто используемый способ — это аккредитив. Аккредитив представляет собой условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика, произвести платежи в пользу получателя средств по предъявлении последним документов, соответствующих условиям аккредитива (ст. 867 ГК РФ).

Схема расчета с его использованием выглядит запутанной только на первый взгляд. Заемщик — покупатель квартиры передает в банк заявление на открытие аккредитива. Банк переводит средства на аккредитивный счет в пользу продавца. Продавец получает от банка извещение об открытии аккредитива, в котором указаны номер счета и сумма денежных средств, там же четко прописан конечный перечень документов, по предъявлении которых банк гарантирует выдачу денег продавцу. После того как продавец предоставит документы, консультант проверяет, соответствуют ли они условиям аккредитива, после чего перечисляет зарезервированную сумму на счет продавца. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива, а покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов.

Когда продавец получит деньги за квартиру?

Ответ:

В настоящий момент действует две схемы расчетов между продавцами и заемщиками. Первая схема является наиболее распространенной, при этом деньги выдает банк, но не заемщику, а продавцу квартиры после государственной регистрации ипотеки. Однако, ряд банков практикуют и передачу кредитных денег до момента государственной регистрации, при этом требуются дополнительные гарантии от заемщика или от продавца: поручительство или нотариальная доверенность на сотрудника банка для представления интересов продавца в регистрационной палате.

Можно ли прописаться в приобретенной на кредитные средства квартире?

Ответ:

В принципе, никто не в праве запретить собственнику зарегистрироваться в его квартире, вместе с членами семьи, разумеется. Хотя в некоторых банках практикуется запись в кредитном договоре (или договоре залога) о том, что прописка осуществляется только с согласия банка. Но на практике такое ограничение серьезным препятствием не является. Заемщик является собственником квартиры, и имеет право в ней зарегистрироваться сам и зарегистрировать членов своей семьи.

Кто будет собственником приобретаемого жилья?

Ответ:

Собственником приобретаемой квартиры становится заемщик. Именно на него регистрируется объект недвижимости. Залог лишь несколько ограничивает право собственности, точнее, одну из трех его составляющих. Пользоваться и даже владеть своей недвижимостью заемщик сможет, а вот распорядиться (то есть продать, подарить) — только после полного расчета по кредиту, либо по специальному согласованию с банком.

Какие объекты недвижимости можно приобрести через ипотеку?

Ответ:

О том, какое имущество может быть предметом ипотеки, говорится в статье 5 Федерального Закона «Об ипотеке». Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотечные программы банков Самары предусматривают кредитование следующих объектов недвижимости: квартир, в том числе и комнат, объектов долевого участия, частных домов, земельных участков, а так же коммерческой недвижимости.

Можно ли приобрести квартиру через ипотеку у родственников?

В ряде банков есть ипотечные программы по кредитованию покупки жилья у близких родственников (родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев, сестер). Однако, данные сделки совершаются только при условии полного подтверждения первоначального взноса путем внесения на расчетный счет банка–кредитора.

Что такое ипотека?

Ответ:

Ипотека — это деньги, которые банк предоставляет клиенту на покупку квартиры или дома. За пользованием предоставленным кредитом клиент платит банку проценты. Ипотечный кредит является наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.

Преимущества ипотечного кредитования (приобретения жилье в рассрочку):

• возможность в кратчайшие сроки вселиться в собственное новое жилье, в том числе квартиры в новостройках;
• возможность платить заранее уставленную сумму, не завися от уровня цен на жилье и инфляционных процессов;
• возможность прописки в приобретенной квартире;
• выгодное капиталовложение средств (при нынешних тенденциях рынка цены на недвижимость растут в среднем на 30—50% в год).

Из-за высокой стоимости недвижимости процесс накопления необходимой суммы может занимать всю жизнь. При этом надо учитывать, что стоимость недвижимости постоянно растет. Т.е. можно накопить запланированную сумму и увидеть, что ее все-же не хватает — цена стала выше. Копить можно долго, но жить в нормальных условиях надо сейчас, а не потом. Время идет только вперед, и жить потом будет поздно. Ипотечный кредит позволит купить квартиру при наличии только части средств.

Если вы снимаете квартиру, то платите за аренду. Подумайте, может быть лучше отдавать эти деньги банку и жить в своей квартире, чем снимать чужую и знать, что она никогда не будет вашей? Может быть, у Вас есть средства, и Вы можете купить квартиру хоть завтра ? Но деньги вложены в бизнес и приносят хороший доход? Не надо их изымать. Возьмите кредит, купите квартиру или загородный дом. И за 10—15—30 лет вернете. А может быть и раньше. Ваш бизнес это позволит.